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2020.01.22

【相続】オーナー様必見!法人化による相続対策

相続・税金対策でマンションを建てたのに・・・

今回は、相続でのトラブル・相続税の対策して有効な相続対策について解説していきます。

相続・税金対策でマンションを建てたのに、それが原因で負担する税金が増えたり、相続トラブルが発生する場合があります。
どのような相続トラブルが発生するかというと...

家賃は下がるのに税金が増えていく

新築のときは『減価償却費』や『支払利息』も大きく、その分、所得が減るので税金も抑えられました。
しかし、何年かするとそれらは減っていき、徐々に不動産所得はアップ。
老朽化や、近隣のマンションの賃料相場によって家賃は下がっても税金が増えてしまうのです。

マンション相続時・相続後にトラブル(多額の相続税・争続)

不動産は大変分けにくい財産であり、相続時にもめることが大変多いです。
また、相続したら多額の相続税が発生して、支払いのために相続したマンションを手放してしまう場合もあります。

相続対策に『賃貸事業の法人化』

既に賃貸不動産を所有して家賃収入がある個人は、賃貸事業を法人化することで所得税及び相続税を節税することができます。
いわゆる法人化と呼ばれるこの手法は、急激に相続税を減額させることはできませんが、長期的視野を持って実行するうえでは有効で、相続時のトラブルを未然に防ぐことも可能です。

▼所有不動産の法人化によるメリットは以下のようなものがあります▼
■法人所有で相続税がかからない
■法人所有にすることで相続時のトラブルを防ぐ
■贈与税の納付なしで財産移転ができる

これらのメリットについて詳細に説明していきます。

メリット1:法人化で物件は法人所有になるので相続税がかからない

法人化で物件を法人所有に切替えることで相続財産が減少。
物件を手元に残した状態で相続税を下げることができます。

メリット2:物件の共有名義での相続によるトラブルを防ぐ

物件を共有名義で相続すると、相続した物件の処分等でトラブル・争続に発展してしまう場合があります。
不動産を法人化して引き継ぐことによって共有名義での相続を避け相続によるトラブルを未然に防ぐことができます。

メリット3:贈与税の納付なしで次世代への財産移転が可能

相続人となる予定の人を法人の役員とし、報酬や給与を受け取れるようにすることで贈与税を納付することなく、オーナー様が存命中から次世代への財産の移転が可能になります。

法人化のメリットは大きい...でも何をどうしたら良いの?

【法人化】によって相続の際にメリットがあることは分かりました。
しかし、法人化をするためにどんな手続きをしたら良いのでしょうか?

これから、法人化をするための手続き・必要なものを解説していきます。

法人化ステップ1:法人(株式会社・合同会社)を設立

商号を決めて印鑑を作成し、必要書類を提出します。
早ければ1週間程度で会社設立は可能です。
株式会社を設立する場合は、株式が相続財産になってしまうので、被相続人は取得しないようにします。

法人化ステップ2:会社設立のための資本金50~100万円を用意する

資本金は50万~100万円程度で十分です。
資本金が1000万円を超えると、設立初年度から消費税の申告が必要になったり、法人地方税均等割という税金が高くなります。

法人化ステップ3:相続人全員が法人の役員になる

役員報酬を支払うため相続人全員が役員になります。
複数の役員に役員報酬を支払えば、所得の分散になります。
所得税は超過累進課税なので支払う金額が少ない方が税率が低く、給与所得控除が使えます。

建物法人譲渡ステップ1:売却価額に注意

税法では時貨となっているが実務では簿価での売却が無難です。
原価償却方法は課税庁が決定しており、簿価であれば損益が発生しないためです。

建物法人譲渡ステップ2:建物法人譲渡時【土地の無償返還に関する届出書】を提出

借地権贈与の認定課税を受けないために上記届を提出します。
使用賃借とみなされないために固定資産税の2.5倍以上の地代を支払います。
これにより土地の評価は自用地評価の80%になります。

建物法人譲渡ステップ3:売却代金は長期返済にする

法人に返済資金が無いので長期返済にし(15~20年でも可)利息は取らなくてよいです。
売却代金の未収金は子や孫に積極的に贈与しましょう。
特に孫は生前贈与加算が無いので効果的です。

法人化を行うことによるメリットのまとめ

所有不動産の法人化を行うとことによって

■相続税や贈与税の節税を行うことができる
■相続時・相続後のトラブルを未然に防げる
■経費・減価償却など法人の様々なメリットを活用できる

法人化によって相続・節税の面でたくさんのメリットがありますが、そのメリットを受けるのは簡単な手続き・若干の費用で可能です。

さらにプラスアルファの節税対策で、

■法人名義で生命保険をかけて相続対策を行う
■役員の自宅を社宅にして『減価償却』を活用する

という法人であることをフル活用してさらに節税を行うことができます。

ミニテック西日本では、家主様への相続・節税のご相談も受け付けております。
不動産の法人化の手続き・費用等、相続に関するご不明は点は、お気軽にミニテック西日本にお問い合わせくださいませ。

writer.十川
株式会社ミニテック西日本

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