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カテゴリ:お役立ち

2020.01.17

【Part2】2020年4月から民法改正で不動産賃貸経営のルールが変わる?

民法改正で【保証人】に関してもルール変更

【Part1】では2020年4月1日からの民法が改正で、【敷金】【原状回復】のルールが変わることを解説いたしました。
今回はこの【保証人】のルールがどのように変わるかを解説いたします。

個人契約で保証人が保証する最大限の額(極度額)の明記が必要に!

2020年4月から【賃貸借契約の個人保証には極度額の設定が必要になる】という改正が入ります。
なぜこのような改正が入ることになったのでしょうか?


▼これまでは
『連帯保証人は、賃貸人に対し、賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務を負担する。本契約が更新された場合も同様とする』


となっていました。
なので、連帯保証人は原則、債務が発生した場合上限限度額はなく、100万円でも1,000万円でも支払う義務がありました。

このような契約条項であると、連帯保証人はいくらまで責任を負うかが不明確です。
場合によっては上記のように、とんでもない金額の負債を負う可能性もあります。

そこで民法改正で連帯保証人が負うべき最大限度額【極度額】を書面等で契約しなければ、その保証は無効になるという新しいルールを定めました。
これにより、連帯保証人になる人は「〇〇万円まで保証をしなければいけないのか」という保証の限度額を理解して契約することができます。


▼重要な点をまとめると
■対象は個人保証のみ
■極度額(連帯保証人が負う最大負担額)を明記する必要がある
■極度額がない保証は無効


となります。

極度額が決まるとどんなことが発生する?

連帯保証人の負うべき極度額が決まった場合、どのようなことが発生する可能性があるでしょうか?

例えばですが、『家賃:7万円・極度額:100万円』の契約を設定したとします。
家賃の滞納が続き120万円になってしまった場合でも、連帯保証人に請求できるのは100万円までしか請求できません。

また、家賃の滞納があり連帯保証人から30万円支払ってもらった後に、退去時の原状回復費用で80万円かかってしまう場合は、それぞれの支払額は極度額以下ですが、連帯保証人に請求できる合計金額が100万円なので、原状回復費用は70万円までしか請求できないということになります。


なら、連帯保証人の極度額を大きな金額(例えば1,000万円や1億円)に設定したらいいのでは?
と思われるかもしれませんが、これには問題があります。

まず一つ目の問題点は、【高額な金額の極度額では連帯保証人の承諾が取りにくい】というところです。
もし、あなたが知人のマンションの契約の連帯保証人になるとしましょう。
仲介店舗のスタッフの方から、「もし、賃料滞納等があった場合は1億円まで責任を負います」と言われたらどうでしょうか?
具体的な金額(しかも高額)を言われてしまうと、連帯保証人になることをためらってしまい、断ってしまう可能性もあります。

あともう一つは【高額な極度額の契約は無効になる可能性がある】ということです。
高額な極度額の場合、【公序良俗に反して無効(民法90条)】という可能性があります。
なぜなら、とんでもない金額の極度額の保証を要求できてしまっては、民法を改正した意味がなくなってしまうからです。

なら極度額はいくらなら適切?

賃貸契約を行う際に、連帯保証人が負担する【極度額】はどれくらいの金額が適切なのでしょうか?

国土交通省の『極度額に関する参考資料』によると、『賃料4万円未満の物件の損害額』の最高額は178.4万円でした。
「じゃあ、180万円くらいを極度額にしたらいいんだ!」と考えそうですが、例えば契約者の方が自殺・自然死等で室内亡くなって損害賠償が発生するイレギュラーな場合は上記金額ではフォローしきるのが難しい場合があります。

なので、今後の動向をしっかりと確認し、いろいろな場合を考慮した極度額を設定する必要があります。

2020年は不動産業界は【民法改正】で大きな動きが発生する年ではないかと思います。
【お部屋探しねっと】では、不動産にかかわる方々にこのような有益な情報を随時発信していきます。

writer.十川
株式会社ミニテック西日本

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