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ホーム特集記事【Part1】2020年4月から民法改正で不動産賃貸経営のルールが変わる?

カテゴリ:お役立ち

2020.01.15

【Part1】2020年4月から民法改正で不動産賃貸経営のルールが変わる?

今回の改正で一体何がどう変わる?

2020年4月1日から民法が改正され、不動産賃貸経営についてのルールが変わります。
今回はこの【民法の改正】により、不動産賃貸経営がどのように変わっていくかを解説いたします。

【敷金】のルールの明確化!何が変わるの?

まず、【敷金】とは何か?【敷金】とは保証金のようなもので、契約者が賃料等を払えなくなったときのために、家主が入居時にあずかるお金のことです。

支払う金額は物件によって異なり、家賃の1ヶ月~3ヶ月くらいが相場となっています。
今回の改正ではこの【敷金】の定義が明確になりました。


■敷金は基本的には全額返してもらえるもの。
■賃借人の債務不履行(賃料の滞納等)時に弁済されるためのもの。
■借主に責任のない、通常使用による損耗や経年劣化などについては原状回復義務がないとする『国土交通省のガイドライン』の指針が法律として明文化される。


▼つまりどういことかというと、
【家賃を滞りなく払っていて、原状回復の負担分がなければ全額返ってくる】ということになります。

【原状回復】のルールも明確化に!

そして、退去時にトラブルになりやすい【原状回復】も明確化されます。


『賃借物に損傷が生じた場合には、原則として賃借人は原状回復の義務を負うが、通常損耗(賃借物 の通常の使用収益によって生じた損耗)や経年変化についてはその義務を負わない』


【通常損耗・経年劣化の例】と【賃借人の過失の例】の一部が下記のものになります。

▼通常損耗・経年劣化の例
■テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気焼け)
■家具の設置による床:カーペットのへこみ、設置跡
■下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲・ピンの穴
等々…

▼賃借人の過失の例
■喫煙によるヤニ等によるクリーニングしても取れないクロスの変色や臭い
■窓の結露を放置して拡大したカビ・シミ・腐食など
■ペットによる柱等のキズ、臭いの付着
等々…


▼つまりどういことかというと、
【通常損耗については特約がない限り、賃借人の原状回復の範疇に含まれない】となります。

【敷金】【現状回復】以外にも変わります!

【敷金】【原状回復】以外にも、【連帯保証人】に関しても新しいルールが加わりました。
それが、『連帯保証人が負うべき最大限度額を書面等で契約しなければ保証は無効となる』というものです。

この極度額に関しましては、『【Part2】2020年4月から民放改正で不動産賃貸経営のルールが変わる?』にて詳しく解説したいと思います。

2020年は不動産業界は【民法改正】で大きな動きが発生する年ではないかと思います。
【お部屋探しねっと】では、不動産にかかわる方々にこのような有益な情報を随時発信していきます。

writer.十川
株式会社ミニテック西日本

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