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2021.02.28

【賃貸住宅管理業法】の解説

賃貸住宅管理業法とは?

良好な住居環境確保のため、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案【賃貸住宅管理業法】が2020年6月12日に可決成立しました。
サブリース業者とオーナー(賃貸住宅所有者)との賃貸借契約適正化・規制措置とともに、賃貸住宅管理業を営む者に登録制度を設け、管理業務の適正な運営・借主と貸主の利益保護を図る法律です。

この法律がどのようなものかざっくりと説明すると
【管理会社はちゃんと登録してやってください】
【サブリース業者はオーナーが誤解する表現・言い方をしない】
【管理会社・サブリース業者もオーナーにちゃんと重説する、情報を伝えてください】

今回は、この法律がどのようなものであるかの詳細について解説していきます。

賃貸管理業はどう変わるのか?

まず、賃貸管理業で【賃貸管理業法】によって変わる箇所から見ていきます。

大きく変わる点は【賃貸管理業の登録が義務化】されるという点です。
国土交通省主体で登録制度はありましたが、これは『任意』であり、それが『義務化』されます。
ただし、【管理戸数が200戸未満】は登録義務の対象外となりますが、管理戸数200戸未満の業者も登録することが望ましいとされています。

そして【賃貸住宅管理業者の業務における義務付け】がされます。
内容は下記のものとなっています。

(1)【事務所毎に賃貸住宅管理の知識・経験などを有する者(業務管理者)を配置する必要がある】
業務管理者は管理業務の管理・監督を行う責任があり、各営業所もしくは事務所に1名以上配置する必要があります。
業務管理者が管理・監督できない状況では管理受託契約は行えません。

(2)【管理受託契約締結の前に重要事項説明が必要】
ガイドラインでは【賃貸不動産経営管理士】が行うことが望ましいとされています。
管理受託契約の重要事項を説明して書面で交付しなければなりません。

(3)【財産の分別管理】
管理する家賃や敷金等を、自己の固有財産と分けて管理しなければなりません。
会社の財産と管理で預かるお金を一緒にしてはいけないということです。

(4)【定期報告】
業務実施状況等を管理受託契約の相手(オーナー)に対して定期的に報告を行う報告義務が課せられます。

サブリースはどう変わるか?

サブリース(一括借上)で【賃貸管理業法】によって変わる箇所を説明します。

(1)【誇大広告等の禁止】
サブリース業者・勧誘業者が特定賃貸借契約(マスターリース契約)の条件を広告する際、下記の内容を著しく事実に相違する表示をしたり、実際より著しく優良であるかのように誤認させる表示を禁止

①サブリース業者が支払うべき家賃
②賃貸住宅の維持保全の実施方法
③賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
④特定賃貸借契約の解除に関する事項

広告において「家賃保証」や「空室保証」等、一定家賃を支払うなどの表示を行う場合には、隣接する箇所に【定期的に家賃の見直しがある場合はの旨と借地借家法32条の規定により家賃が減額されることがあることを表示】しなければなりません。
表示をしない、意図的に離したところに記載するなどは誇大広告の禁止に該当する場合があります。
上記以外にも、土日や深夜は受付業務しかコールセンターがやっていないのに【コールセンターにて24時間対応します】と記載するなども該当する場合があります。


(2)【不当な勧誘の禁止】
サブリース業者・勧誘業者の行う特定賃貸借契約(マスターリース契約)の勧誘の際に家賃の減額リスクや相手の判断に重要な影響を与える重要な事項を故意に告げない、または不実を告げるのを禁止

■オーナーへ支払う家賃の額・賃貸条件や変更に関する事項
■物件の維持保全の内容や実施方法
■契約期間中に発生する維持保全・長期修繕の費用負担などに関する事項
■契約の更新や解約にかかわる事項
■当該事項を告げない・事実と違うことを告げるなど相手に不利益が発生するもの


(3)【契約締結前の重要事項説明】
重説をするものに法律上は定めはありません(自社の従業員であればだれでも重説可能)。
ただし、オーナーが十分に理解することが出来るよう、一定の実務経験があるもの・賃貸不動産経営管理士など専門知識・経験があるものがやることが望ましい。
また重説を行うタイミングとしては契約締結1週間程度前にするなど十分な期間を置くことが望ましい。
もし、それより短い期間で行わなければならない場合は、事前に重要事項説明書を郵送してから説明を行うなどして十分な時間を取ることが望ましいです。

何故この法律が出来たのか?

サブリース業者に関する内容は【2020年12月15日】から施行。
管理事業者に関する内容は【2021年6月中旬】から施行を予定しています。

何故このような法律が作られたかというと、管理会社・サブリース業者とオーナーの間で発生するトラブルを減らすためです。

管理業者は【登録制度】が法制化・明文化されることにより、オーナーが信頼できる管理業者なのか判断しやすくなりました。

サブリース業者は契約の借上げ内容や期間・賃料に関するトラブルが多発していましたが、広告・勧誘を事実に相違したり、著しく優良と誤認するものを禁止したり、しっかりと契約内容を説明することで改善するようにしました。

ご高齢でオーナーが一人で管理することが難しくなったり、不動産を取り巻く内容がより高度化したことなどが要因で管理事業者・サブリース業者に委託されるオーナーが増加している現状を考え、オーナー様が不利になったり、不利益を受けないようにするために作られたのです。

writer.十川
株式会社ミニテック西日本

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