今住んでいる入居者へ出来る空室対策
【空室対策】と言われると家主様はどのようなものを思い浮かべるでしょうか？
『居室・共用部分に新しい設備を追加する』
『近隣の家賃相場を確認して家賃を下げる』
『部屋をリノベーションして近隣と差別化を図る』
などがあると思いますが、これらは【原状空いてしまっている部屋】に対しての対策です。
今回はプレゼントを用いた『今入居されている入居者への空室対策』について解説していきます。
何故『入居者に対する空室対策』が必要なのか？
家主様の中には、『今入居している人に何かしてあげる必要あるの？』とお考えの方もいるかもしれません。
ですが【賃貸業界】は社会情勢の影響を受け、ものすごい勢いで変わっていっており、新規の入居者の募集をかけていけば良いだけではなくなっています。
『今住んでいる入居者を大事にしていかなければならない』理由は、現在【賃貸業界】は下記のような状態になっているからです。
【１】：少子高齢化による人口の減少
日本は『少子高齢化』で、年々人口（特に若者）が減少しています。
これまでは新入生・新社会人の一人暮らしで埋まっていた空室も、新入生・新社会人が減ることによって、今後は埋まりにくくなっていくでしょう。
【２】：物件の供給過剰
１の項目で人口が減少していっているお話をしましたが、人口はどんどん減っていっているのに、新しいマンションは今もどんどん建っており、供給過剰状態になっています。
そのエリアに住んでいる人の数より、マンションの居室の数の方が多くなっていっているという状態です。
もちろんそうなれば、必然的に空室はどんどん増えていきます。
【３】：更新のタイミングで退去してしまう
更新の際に【更新料】がかかる前に別の物件に引っ越すということも多いです。
賃料の1～2ヶ月分くらいの更新料を払うなら、それを引っ越し費用に充てて、今住んでいる物件より条件や賃料の良い物件に移ろうという方も多いです。
【４】：新型コロナウイルスの影響
新型コロナウイルスの影響で給料が激減し、家賃が払えないため実家に帰る方や、より安い物件に引っ越される方、大学がネット講義で引っ越す必要がなくなって無駄な家賃がかかるので解約してしまう方と【新型コロナウイルス】の影響で、解約をする方・検討される方は増加しました。
そして、解約が出てしまうと『退去した部屋の修繕費』・『新規募集をかける際にかかる費用』・『空室期間に入ってこなかった賃料の損失』と沢山の出費や損失が発生する上に、『敷金』・『礼金』・『更新料』を設定してしまうと、近隣の物件と比較され【検討物件】からも外されてしまう可能性が高くなるため現在は設定しにくくなっています。
そのため、これまでのような入退去を繰り返す募集ではなく、今契約されている入居者に少しでも長く住んでもらうことのメリットが大きくなり、いかに退去しないようにしていくかというのが大事になってきているのです。
では『どんなプレゼントをすればいいのか？』
では、入居者の方にどんな『プレゼント』を行うのが良いのでしょうか？
下記は一例ですが、このようなものがあります。
【１】：賃料減額・更新料なしに
おそらく一番効果があるのがこの方法かもしれません。
長期入居をされている方の更新の際に提案すると効果的です。
ただし、家主様への家賃収入の減額につながるので、費用対効果もよく考えて行いましょう。
【２】：商品券やクオカードなどの金券
商品券やクオカードなどの金券をプレゼントする方法もあります。
金券をプレゼントする場合の注意事項としては、購入した際の明細を残すだけではなく、受領した入居者に『受領書』をもらうようにしましょう。
何故なら、受領書がないと家主が使ったのか入居者にプレゼントしたかお金の流れが分からないからです。
【３】：家電製品等の商品をプレゼント
空気清浄機や掃除機などの家電製品・お米などの食料品をプレゼントする方法もあります。
この場合は何種類か選べるようにしておくと効果的です（1点だけだとそのプレゼントが気に入らなった場合に効果が薄れてしまうからです）
もし、家電製品をプレゼントする場合は、【壊れた際の修理に関して】や【退去時にそのまま持ってもいってもよいか】等を取り決めておきましょう。
プレゼントする際には、その取り決めに関する『覚書』を交わしておいた方がよいでしょう。
※プレゼントを経費計上を行う判断については税務の専門家にしっかり相談しておきましょう。
『新規入居者』だけでなく『既存の入居者』も大切に
今回は『今入居されている入居者への空室対策』として【プレゼント】を取り上げました。
入居率アップ・現入居者の退去防止につながる可能性があるので、最近退去が増えて悩んでいるという家主様、一度考えてみてはどうでしょうか。
ミニテック西日本では、このように多面的な見方で家主様に【空室対策】をご提案させて頂きます。
空室でお悩みの家主様、是非一度【ミニテック西日本】までお気軽にお問い合わせくださいませ。
writer.十川
株式会社ミニテック西日本
